Grunderwerbsteuer Bayern vs. Thüringen: 3,5 oder 5 Prozent?

Zwischen Neustadt bei Coburg und Sonneberg liegen nur ein paar Straßen. Wer dort ein Haus sucht, schaut selten auf die Landesgrenze. Beim Notartermin spielt sie aber eine Rolle: Auf der bayerischen Seite kostet die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises, auf der Thüringer Seite 5 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus für 250.000 Euro sind das 3.750 Euro Unterschied, und die müssen Käufer in aller Regel aus eigener Tasche zahlen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Bayern: 3,5 Prozent. Der Freistaat hat den Satz nie erhöht. Er gilt in Coburg, Kronach, Lichtenfels, Kulmbach und dem ganzen Umland.
• Thüringen: 5 Prozent seit dem 1. Januar 2024. Davor waren es 6,5 Prozent. Das betrifft Sonneberg und den Landkreis mit Lauscha, Steinach, Föritztal oder Frankenblick.
• Entscheidend ist die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnort. Wer in Kronach wohnt und in Sonneberg kauft, zahlt 5 Prozent.
• Steuerfrei sind unter anderem Käufe unter Ehegatten und zwischen Eltern und Kindern sowie Erbschaften und Schenkungen.
• Bezahlt wird nach dem Steuerbescheid, der einige Wochen nach dem Notartermin kommt. Ohne Zahlung keine Eintragung ins Grundbuch.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Thüringen?

Die Grunderwerbsteuer ist ein Bundesgesetz, die Höhe dürfen aber die Länder selbst festlegen. Davon haben fast alle Gebrauch gemacht und den Satz über die Jahre angehoben. Bayern ist das einzige Land, das bis heute beim gesetzlichen Grundsatz von 3,5 Prozent geblieben ist (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz).

Thüringen ist einen anderen Weg gegangen. 2011 stieg der Satz auf 5 Prozent, 2017 auf 6,5 Prozent. Zum 1. Januar 2024 hat der Landtag ihn wieder auf 5 Prozent gesenkt. Thüringen ist damit das erste Land, das eine Erhöhung zurückgenommen hat. Das Thüringer Finanzministerium hat die Folgen in seiner Jahresbilanz vermerkt: Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer lagen 2024 knapp 20 Prozent unter dem Vorjahr.

Gerechnet wird übrigens immer mit dem Satz, der beim Abschluss des Kaufvertrags gilt. Wer also Ende 2023 in Sonneberg beurkundet hat, zahlte noch 6,5 Prozent, auch wenn der Bescheid erst im Januar kam.

Was kostet das konkret? Rechenbeispiele

Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet, der im notariellen Vertrag steht, und auf volle Euro abgerundet. Die folgenden Zahlen sind reine Rechenbeispiele und keine Marktpreise für einzelne Orte.

Der Unterschied wächst mit dem Preis: Pro 100.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie in Thüringen 1.500 Euro mehr.

Ein Gedanke dazu, den ich bei Käufern oft beobachte: Diese Zahl wirkt groß, solange man sie isoliert betrachtet. Im Vergleich zu Lage, Zustand und Sanierungsbedarf eines Hauses ist sie meist der kleinere Posten. Ein Haus in Sonneberg, bei dem in den nächsten Jahren kein neues Dach fällig ist, kann am Ende günstiger sein als ein bayerisches Haus mit Sanierungsstau, trotz höherer Steuer. Die Grunderwerbsteuer gehört in die Rechnung, sie sollte aber nicht allein über den Ort entscheiden.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann?

Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. In fast jedem Kaufvertrag steht jedoch, dass der Käufer sie übernimmt, und so läuft es in der Praxis auch.

Der Ablauf ist immer gleich, ob in Kronach oder Sonneberg:

• Notartermin: Mit der Beurkundung entsteht die Steuer.
• Meldung ans Finanzamt: Der Notar zeigt den Kauf innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
• Steuerbescheid: Er kommt meist einige Wochen später per Post.
• Zahlung: Fällig ist der Betrag einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach der Zahlung stellt das Finanzamt sie aus. Erst dann darf das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Für Verkäufer heißt das: Solange der Käufer nicht zahlt, verzögert sich die Umschreibung. Bleibt die Zahlung ganz aus, kann sich das Finanzamt grundsätzlich auch an den Verkäufer halten. Das ist selten, ein Grund mehr, die Finanzierung des Käufers vor dem Notartermin sauber prüfen zu lassen.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Das Gesetz kennt einige Ausnahmen (§ 3 GrEStG). Sie gelten in Bayern und Thüringen gleichermaßen:

• Familie in gerader Linie: Verkaufen Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel, fällt keine Steuer an. Stiefkinder und die Ehepartner der Kinder sind eingeschlossen.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Auch Käufe untereinander sind steuerfrei, ebenso die Übertragung an den früheren Ehepartner im Zuge der Scheidung.
• Erbschaft und Schenkung: Hier fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es kann aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällig werden, das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
• Kleine Beträge: Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 Euro, etwa beim Zukauf eines schmalen Gartenstreifens vom Nachbarn, bleibt der Erwerb steuerfrei.

Geschwister sind dagegen nicht befreit. Kauft ein Bruder der Schwester ihren Anteil am geerbten Elternhaus ab, wird auf diesen Anteil Grunderwerbsteuer fällig. In Erbengemeinschaften gibt es dafür allerdings eigene Regeln, die je nach Fall greifen können. Gerade bei geerbten Häusern lohnt sich deshalb ein Gespräch mit Notar oder Steuerberater, bevor der Vertrag aufgesetzt wird.

Kann man bei der Grunderwerbsteuer legal sparen?

Spielraum gibt es, er ist aber kleiner, als manche Ratgeber im Internet versprechen. Drei Punkte sind in der Praxis relevant:

Mitverkauftes Inventar getrennt ausweisen. Einbauküche, Möbel oder eine Sauna, die nicht fest eingebaut ist, gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag aufgeführt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Der Betrag muss realistisch sein. Eine zehn Jahre alte Küche mit 25.000 Euro anzusetzen, fällt beim Finanzamt auf und kann teurer werden als der gesparte Betrag.

Instandhaltungsrücklage zählt mit. Bei Eigentumswohnungen wird oft vorgeschlagen, den Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft herauszurechnen. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass das nicht geht: Die Rücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht.

Grundstück und Hausbau trennen, wenn es wirklich getrennt ist. Wer ein Baugrundstück kauft und später selbst einen Bauunternehmer beauftragt, zahlt die Steuer nur auf das Grundstück. Hängen Grundstück und Bauvertrag aber zusammen, etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur mit einem bestimmten Bauträger abgibt, wird auch das Haus besteuert. Das betrifft vor allem Neubaugebiete.

Was nicht funktioniert: einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden und den Rest „unter der Hand“ zahlen. Das ist Steuerhinterziehung und macht obendrein den ganzen Kaufvertrag unwirksam.

Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten

Neben der Grunderwerbsteuer kommen beim Kauf weitere Kosten hinzu:

• Notar und Grundbuch: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab. Als grobe Faustregel rechnen viele mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Ihr Notar nennt Ihnen vorab den genauen Betrag.
• Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, teilen sich Käufer und Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Wohnungen die Provision seit Ende 2020 in der Regel hälftig. So schreibt es das Gesetz für private Käufer vor.

Banken erwarten meist, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer in Sonneberg kauft, sollte deshalb von Anfang an mit dem höheren Satz planen, damit die Finanzierung nicht am Ende an 1,5 Prozentpunkten hängt.

Was bedeutet der Unterschied für Verkäufer?

Auch wenn der Käufer die Steuer trägt: Verkäufer spüren den Unterschied indirekt. Käufer rechnen in Gesamtkosten. Wer zwischen einem Haus in Neustadt bei Coburg und einem in Sonneberg schwankt, hat beim Thüringer Objekt für jede 100.000 Euro Kaufpreis 1.500 Euro mehr Nebenkosten. Das fließt in die Verhandlung ein, ob es ausgesprochen wird oder nicht.

Für Eigentümer in Sonneberg und Umgebung ist ein gut begründeter Angebotspreis deshalb besonders wichtig. Mehr zu den Besonderheiten auf der Thüringer Seite, etwa zum Gutachterausschuss und den Bodenrichtwerten, finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Sonneberg. Für die bayerische Seite lesen Sie gern bei Kronach und Coburg weiter.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern und Thüringen

Gilt der Steuersatz meines Wohnorts oder der Immobilie?

Der Immobilie. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Wer in Coburg wohnt und in Sonneberg kauft, zahlt die Thüringer 5 Prozent.

Ist die Grunderwerbsteuer in Thüringen noch 6,5 Prozent?

Nein. Seit dem 1. Januar 2024 beträgt sie 5 Prozent. Ältere Ratgeber und Rechner im Internet nennen teilweise noch den alten Satz.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern mit 3,5 Prozent. Die höchsten Sätze liegen bei 6,5 Prozent.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren Nebenkosten mit, meist zu schlechteren Konditionen. Üblich ist, dass die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital kommt. Klären Sie das früh mit Ihrer Bank.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie kann sie über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Was passiert, wenn der Kauf rückgängig gemacht wird?

Wird ein Kaufvertrag rückabgewickelt, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen wieder aufgehoben werden. Dafür gibt es Fristen. Wenden Sie sich in diesem Fall direkt an Ihren Notar.

Fazit

In Bayern zahlen Käufer 3,5 Prozent, in Thüringen 5 Prozent. In unserer Region, wo Coburg, Kronach und Sonneberg nah beieinander liegen, sind das schnell einige tausend Euro. Der Unterschied ist real, er ist aber gut planbar, und er ist selten der Grund, warum ein Kauf gelingt oder scheitert. Wichtiger sind ein realistischer Kaufpreis, eine solide Finanzierung und ein Haus, das zu Ihnen passt.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.