Bodenrichtwert Coburg 2026: wo Sie ihn finden und was er aussagt

Wer in Coburg ein Haus verkaufen, ein Baugrundstück kaufen oder ein Erbe aufteilen will, stößt früher oder später auf den Bodenrichtwert. Die Zahl ist schnell gefunden, sie steht kostenfrei im Internet. Schwieriger ist es, sie richtig zu lesen. Dazu kommt eine Coburger Besonderheit: Die Stadt ist kreisfrei. Für die Stadt und für den Landkreis gibt es deshalb zwei Gutachterausschüsse, zwei Ansprechpartner und zwei Sätze von Bodenrichtwerten. Wer in Dörfles-Esbach wohnt, gleich hinter der Stadtgrenze, schaut also in andere Zahlen als sein Nachbar in Cortendorf.

Das Wichtigste in Kürze:

• Aktuell sind die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026. Stadt und Landkreis Coburg haben beide neu ermittelt. Die nächste Runde folgt zum 1. Januar 2028.
• Stadt oder Landkreis? Für Ketschendorf, Neuses, Creidlitz oder Wüstenahorn ist der Gutachterausschuss der Stadt Coburg zuständig. Für Rödental, Neustadt bei Coburg, Ebersdorf oder Bad Rodach der Gutachterausschuss im Landkreis.
• Kostenfrei abrufen können Sie beide im BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de.
• Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis. Er ist ein Durchschnitt aus vergangenen Verkäufen für ein typisches, unbebautes Grundstück in der Zone.
• Für ein Haus ist er nur ein Baustein. Gebäude, Baujahr, Zustand und Lage bestimmen den Wert meist stärker als der Boden.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter. So steht es in § 196 des Baugesetzbuchs: Auf Grundlage der Kaufpreissammlung sind „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden“ zu ermitteln.

Die Kaufpreissammlung ist der Grund, warum diese Werte so verlässlich sind. Jeder Notar muss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken (§ 195 BauGB). Der Ausschuss sieht also echte, beurkundete Preise, nicht Angebotspreise aus Immobilienportalen. Aus diesen Verkäufen leitet er für jede Zone einen Wert ab.

Drei Dinge sollten Sie dabei wissen:

• Der Wert gilt für unbebauten Boden. Auch wenn in der Zone überall Häuser stehen, gibt der Bodenrichtwert an, was der Boden wert wäre, „wenn der Boden unbebaut wäre“ (§ 196 BauGB).
• Er gilt für eine Zone, nicht für Ihr Flurstück. Eine Bodenrichtwertzone fasst Gebiete zusammen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, etwa ein Wohngebiet mit ähnlicher Bebauung.
• Er beschreibt ein gedachtes Musterstück. Zu jedem Wert gehört ein „Bodenrichtwertgrundstück“ mit festgelegten Merkmalen. Immer angegeben sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, oft auch eine typische Grundstücksgröße (§ 16 ImmoWertV).

Der Entwicklungszustand macht den größten Unterschied. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet unter anderem baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (§ 3 ImmoWertV). Ein Acker am Ortsrand von Weitramsdorf und ein erschlossenes Baugrundstück im Neubaugebiet daneben liegen vielleicht nur hundert Meter auseinander, im Bodenrichtwert aber weit auseinander.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?

Nein. Das ist die häufigste Frage zum Thema, und die Antwort hat praktische Folgen.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus vergangenen Verkäufen, bezogen auf einen Stichtag und auf ein typisches Grundstück. Ihr tatsächlicher Verkaufspreis kann darüber oder darunter liegen. Typische Gründe:

• Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes, schmales oder verwinkeltes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als das Musterstück der Zone.
• Hanglage, Bodenbeschaffenheit, Bäume: Rund um Coburg gibt es viele Hanglagen, etwa am Festungsberg. Hang kann teure Gründung bedeuten, aber auch Aussicht.
• Bebaubarkeit: Was der Bebauungsplan erlaubt, ob ein zweites Haus möglich ist, wie viel Fläche überbaut werden darf.
• Erschließung: Ob ein Grundstück voll erschlossen ist und ob noch Beiträge an die Gemeinde fällig werden, verändert seinen Wert. Das muss beim konkreten Grundstück geprüft werden.
• Zeit: Die aktuellen Werte beziehen sich auf den 1. Januar 2026 und beruhen auf Verkäufen davor. Was sich seitdem am Markt getan hat, steckt nicht drin.

Der Bodenrichtwert ist deshalb ein guter Ausgangspunkt für eine Einschätzung. Ein Preis, den man ungeprüft in eine Anzeige schreiben sollte, ist er nicht.

Stadt oder Landkreis Coburg: wer ist zuständig?

Weil Coburg eine kreisfreie Stadt ist, kommt es auf die genaue Lage Ihres Grundstücks an. Die Postleitzahl hilft dabei nur begrenzt, das Ortsschild zuverlässiger.

Im Landkreis wurden die neuen Werte im Sommer 2026 in den Gemeinden ausgelegt. In Ebersdorf bei Coburg zum Beispiel lag die Liste vom 20. Juli bis 31. August 2026 im Rathaus aus. Mehr zum Markt in der Stadt lesen Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Coburg, zum größten Ort im Landkreis auf Immobilienmakler Rödental.

So finden Sie den Bodenrichtwert im BayernAtlas

In Bayern stellen alle Gutachterausschüsse ihre Werte in einer gemeinsamen Karte bereit. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2024 ist die Abfrage kostenfrei.

• Seite öffnen: bodenrichtwerte.bayern.de aufrufen. Sie landen im BayernAtlas mit eingeblendeten Bodenrichtwertzonen.
• Adresse suchen: Straße und Hausnummer ins Suchfeld eingeben, die Karte springt zu Ihrem Grundstück.
• Stichtag wählen: Für einen aktuellen Verkauf den 1. Januar 2026. Für eine Erbschaft oder Schenkung zählt der Stichtag, der vor dem Todes- oder Schenkungstag zuletzt ermittelt wurde.
• Zone anklicken: Angezeigt werden der Wert in Euro pro Quadratmeter und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, etwa Entwicklungszustand und Art der Nutzung.
• Merkmale vergleichen: Passt Ihr Grundstück zum Musterstück? Ist es deutlich größer oder anders nutzbar, weicht sein Wert ab.

Eine kleine Rechnung zeigt, wie der Wert verwendet wird. Angenommen, die Zone hat einen Bodenrichtwert von 150 Euro pro Quadratmeter und Ihr Grundstück ist 600 Quadratmeter groß: Dann liegt der rechnerische Bodenwert bei 90.000 Euro. Die Zahl ist ein frei gewähltes Beispiel und kein Wert für einen Coburger Stadtteil. Den echten Wert für Ihre Adresse zeigt Ihnen der BayernAtlas.

Vorsicht bei privaten Websites, die „Bodenrichtwerte Coburg“ als Liste nach Stadtteilen anbieten. Viele dieser Zahlen sind hochgerechnet, nennen keinen Stichtag oder sind veraltet. Verbindlich ist nur, was der Gutachterausschuss veröffentlicht.

Schriftliche Auskunft und Grundstücksmarktbericht

Für die meisten Zwecke reicht der Blick in den BayernAtlas. Manchmal brauchen Sie die Auskunft aber schwarz auf weiß, etwa für das Finanzamt, für eine Bank oder für eine Erbengemeinschaft.

• Stadt Coburg: Die Einzelauskunft ist online gebührenfrei, eine schriftliche Auskunft kostet 30 Euro. Bearbeitet wird sie laut Stadt in der Regel innerhalb von ein bis drei Tagen.
• Landkreis Coburg: Eine telefonische Auskunft ist kostenfrei, eine schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig.

Die Stadt Coburg veröffentlicht außerdem einen Grundstücksmarktbericht. Die aktuelle Ausgabe von 2025 wertet die Jahre 2023 und 2024 aus. Wer genauer wissen will, wie sich Preise in Coburg entwickelt haben, findet dort mehr als im Bodenrichtwert allein. Der Bericht ist kostenpflichtig und kann bei der Geschäftsstelle bestellt werden.

Wofür brauchen Sie den Bodenrichtwert?

Beim Verkauf eines Hauses. Der Bodenwert ist Teil jeder Wertermittlung. Beim Sachwertverfahren, das bei Einfamilienhäusern oft verwendet wird, kommen Bodenwert und Gebäudewert zusammen. Bei einem älteren Haus auf einem großen Grundstück kann der Boden einen erheblichen Teil des Gesamtwerts ausmachen, bei einem neuen Haus auf kleinem Grundstück einen viel kleineren. Den Bodenrichtwert zu kennen, ist sinnvoll. Ihn mit der Fläche zu multiplizieren und ein Gebäude „obendrauf“ zu schätzen, führt aber oft zu einem falschen Preis.

Beim Kauf eines Baugrundstücks. Er zeigt, ob der verlangte Preis im üblichen Rahmen liegt. Liegt das Angebot weit darüber, sollte der Verkäufer erklären können, warum.

Bei Erbschaft und Schenkung. Für unbebaute Grundstücke rechnet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 Bewertungsgesetz). Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein Teil der Bewertung. Ob Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Nicht für die Grundsteuer in Bayern. Hier unterscheidet sich Coburg vom nahen Sonneberg. Bayern berechnet die Grundsteuer nach einem Flächenmodell. Entscheidend sind die Flächen von Grundstück und Gebäude sowie die Nutzung, nicht der Bodenrichtwert. Thüringen dagegen nutzt das Bundesmodell, in dem der Bodenrichtwert eine Rolle spielt. Die Thüringer Werte stehen im Portal BORIS-TH. Mehr zu den Unterschieden diesseits und jenseits der Landesgrenze finden Sie in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern und Thüringen.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Coburg

Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Coburg aktualisiert?

Alle zwei Jahre. In Bayern werden sie zu Beginn jedes Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt (§ 12 Bayerische Gutachterausschussverordnung). Aktuell gilt der 1. Januar 2026, der nächste Stichtag ist der 1. Januar 2028.

Ab wann sind die Werte zum 1. Januar 2026 abrufbar?

Ermittelt wird zum 1. Januar, veröffentlicht wird später im Jahr. Bayernweit kamen die ersten Werte zum Stichtag 2026 ab April in den BayernAtlas, die übrigen Gutachterausschüsse folgten bis zum Sommer. Für Stadt und Landkreis Coburg sind die Werte inzwischen online.

Kostet die Abfrage etwas?

Im BayernAtlas nicht. Gebühren fallen erst bei einer schriftlichen Auskunft an, in der Stadt Coburg sind das 30 Euro.

Mein Grundstück liegt an der Grenze zweier Zonen. Welcher Wert gilt?

Maßgeblich ist die Zone, in der das Grundstück liegt. Bei Grundstücken auf oder nah an einer Zonengrenze lohnt sich eine Rückfrage bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Kann ich den Bodenrichtwert anfechten?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, kein Bescheid. Wenn Sie nachweisen wollen, dass Ihr Grundstück weniger wert ist, etwa gegenüber dem Finanzamt, geht das in der Regel über ein Gutachten.

Was ist mein Haus in Coburg wert, wenn ich den Bodenrichtwert kenne?

Das lässt sich daraus allein nicht ablesen. Der Bodenrichtwert sagt etwas über den Boden. Für das Haus kommen Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen und die Nachfrage in Ihrer Lage dazu.

Fazit

Den Bodenrichtwert für Coburg finden Sie in wenigen Minuten und kostenfrei im BayernAtlas. Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2026, für die Stadt und für den Landkreis. Prüfen Sie zuerst, welcher Gutachterausschuss für Ihr Grundstück zuständig ist, und lesen Sie die Merkmale der Zone mit. Der Wert ist eine solide Orientierung für den Boden. Was Ihre Immobilie insgesamt wert ist, beantwortet er nicht.

Sie überlegen, Ihr Haus oder Grundstück in Coburg oder im Landkreis zu verkaufen, und möchten wissen, welcher Preis realistisch ist? Ich nehme mir gern Zeit für ein persönliches Gespräch, in meinem Büro in Grub a. Forst oder bei Ihnen vor Ort. Hier geht es zum Kontakt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.