Bodenrichtwert Kronach 2026: Werte, Abfrage und was sie bedeuten

Am Kreuzberg in Kronach liegt der Bodenrichtwert für Wohnbauland bei 154 Euro pro Quadratmeter. In Teuschnitz im Frankenwald sind es in manchen Zonen 33 Euro. Beides ist derselbe Landkreis, beides sind amtliche Werte vom selben Gutachterausschuss. Wer in der Region ein Grundstück verkaufen, kaufen oder erben möchte, sollte deshalb nicht mit einem Durchschnittswert für „Kronach“ rechnen, sondern mit dem Wert für die eigene Zone.

Das Wichtigste in Kürze:

• Aktueller Stichtag ist der 01.01.2026. Der Gutachterausschuss am Landratsamt Kronach hat die Werte im März 2026 beschlossen. Neue Werte gibt es erst wieder zum 01.01.2028.
• Die Abfrage ist kostenlos unter bodenrichtwerte.bayern.de. Eine schriftliche amtliche Auskunft kostet 20 Euro.
• In der Stadt Kronach reicht die Spanne für Wohnbauland von 42 Euro in Fischbach bis 154 Euro am Kreuzberg.
• Im nördlichen Landkreis (Tettau, Teuschnitz, Pressig, Ludwigsstadt) liegen die meisten Wohnzonen zwischen etwa 29 und 55 Euro.
• Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den unbebauten Boden. Er ist weder der Wert Ihres Hauses noch ein garantierter Verkaufspreis.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einem bestimmten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Ermittelt wird er vom örtlichen Gutachterausschuss, gesetzliche Grundlage ist § 196 des Baugesetzbuchs.

Grundlage sind keine Schätzungen, sondern echte Verkäufe. Jeder Notar muss eine Kopie jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung, und aus ihr leitet der Ausschuss alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte ab. Für den Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss im Landkreis Kronach die Kaufpreise aus den Jahren 2024 und 2025 ausgewertet.

Drei Dinge sollten Sie über den Wert wissen:

• Er gilt für unbebauten Boden. Steht ein Haus auf dem Grundstück, rechnet der Gutachterausschuss so, als wäre es nicht da. Gebäude, Garagen oder Gartenanlagen sind nicht enthalten.
• Er ist im Landkreis Kronach erschließungsbeitragsfrei. Die Kosten für Straße, Kanal und Wasseranschluss sind also schon eingepreist. Das gilt für „baureifes Land“, nicht für Rohbauland.
• Er ist nicht verbindlich. Der Gutachterausschuss schreibt selbst, dass die Zonen weder Baurecht noch Bebauungspläne abbilden. Ob Sie auf einem Grundstück bauen dürfen, steht woanders.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Kronach?

Am schnellsten geht es online, und zwar kostenlos:

• Öffnen Sie bodenrichtwerte.bayern.de. Die Seite führt in den BayernAtlas.
• Geben Sie Ihre Adresse oder den Ort ein, zum Beispiel „Kronach, Kreuzbergstraße“.
• Zoomen Sie heran, bis die farbigen Zonen und Zahlen erscheinen.
• Klicken Sie in die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Sie sehen den Wert in Euro pro Quadratmeter, die Nutzungsart (Wohnen, Mischgebiet, Gewerbe) und den Entwicklungszustand.

Achten Sie darauf, dass der Stichtag 01.01.2026 angezeigt wird, damit Sie nicht versehentlich mit einem älteren Wert rechnen.

Brauchen Sie den Wert schwarz auf weiß, etwa für das Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung, stellt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine amtliche Auskunft aus:

Angaben laut Pressemitteilung des Landratsamts Kronach vom 21.04.2026.

Kostenpflichtige Seiten privater Anbieter, die „Bodenrichtwerte für Kronach“ anbieten, brauchen Sie nicht. Sie greifen auf dieselben amtlichen Zahlen zurück, sind aber manchmal nicht auf dem neuesten Stand.

Bodenrichtwerte im Landkreis Kronach 2026: ein Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die Spannen für Wohnbauflächen (baureifes Land) in ausgewählten Gemeinden. Sie soll ein Gefühl für das Gefüge im Landkreis geben. Den Wert für Ihre Adresse finden Sie nur im BayernAtlas, denn innerhalb einer Gemeinde liegen oft mehrere Zonen dicht nebeneinander.

Quelle: Gutachterausschuss im Bereich des Landkreises Kronach, Bodenrichtwerte Stand 01.01.2026. Baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei. Die Spannen sind von uns aus der amtlichen Liste zusammengefasst; maßgeblich ist allein die amtliche Auskunft.

Die Stadt Kronach im Detail

In der Kreisstadt selbst zeigt sich das Gefälle am deutlichsten. Einige Zonen zum Vergleich:

Zwischen dem Kreuzberg und dem Schleifer Ring liegen also mehr als 80 Euro pro Quadratmeter, obwohl beides Wohnlagen in derselben Stadt sind. Bei einem Bauplatz mit 700 Quadratmetern macht das über 60.000 Euro Unterschied im Bodenwert aus.

Gewerbe, Mischgebiet, Landwirtschaft

Für Gewerbeflächen liegen die Werte im Landkreis überwiegend zwischen 21 und 42 Euro. Ausnahmen sind die Kronacher Gewerbegebiete Süd und Industriestraße mit 78 Euro und die Bamberger Straße mit 61 Euro.

Ackerland liegt je nach Gemeinde zwischen 0,70 und 2,70 Euro pro Quadratmeter, Grünland zwischen 0,60 und 1,50 Euro. Für Wald ohne Bestand setzt der Gutachterausschuss landkreisweit 0,30 Euro an.

Ein Sonderfall sind Häuser im Außenbereich, also Einzelgehöfte und kleine Siedlungen außerhalb der Zonen. Dafür rechnet der Gutachterausschuss mit dem Fünffachen des landwirtschaftlichen Werts der Umgebung, zuzüglich Erschließung. In Wilhelmsthal und Roßlach gibt es außerdem eigene Zonen mit 21 Euro für Grundstücke mit Kleinkläranlage.

Zwischenfazit: Der Landkreis Kronach ist kein einheitlicher Markt. Kreisstadt und südlicher Landkreis rund um Küps und Mitwitz liegen deutlich über dem Frankenwald im Norden. Und auch innerhalb einer Gemeinde lohnt der Blick auf die genaue Zone.

Wofür braucht man den Bodenrichtwert?

Für Eigentümer im Landkreis Kronach ist er vor allem in vier Situationen wichtig.

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks. Hier kommt er dem Marktwert am nächsten. Trotzdem weicht der tatsächliche Preis oft ab, nach oben wie nach unten. Ein Hanggrundstück mit schmalem Zuschnitt erzielt weniger als das ebene Eckgrundstück in derselben Zone.

Beim Verkauf eines Hauses. Bei der Bewertung eines Einfamilienhauses ist der Bodenwert ein Baustein, meist im Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an den örtlichen Markt. Je älter ein Haus ist, desto größer wird in der Regel der Anteil des Bodens am Gesamtwert, weil das Gebäude an Wert verliert und der Boden nicht.

Bei Erbschaft und Schenkung. Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz, und dafür zieht es den Bodenrichtwert heran. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von Freibeträgen und Verwandtschaftsgrad ab. Das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Bei vermieteten Immobilien. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, darf nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Boden. Für die Aufteilung des Kaufpreises ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Anhaltspunkt.

Eine Sache, die oft falsch dargestellt wird: Für die Grundsteuer in Bayern spielt der Bodenrichtwert keine Rolle. Bayern hat ein eigenes Flächenmodell eingeführt, das sich nach Grundstücks- und Gebäudefläche richtet. Viele bundesweite Ratgeber beschreiben das Bundesmodell, das in Bayern nicht gilt. Für Eigentümer in Sonneberg auf der Thüringer Seite ist das anders.

So rechnen Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks aus

Die Grundrechnung ist einfach: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert.

Reine Rechenbeispiele mit amtlichen Werten, keine Bewertung eines bestimmten Grundstücks.

In der Praxis kommen Anpassungen dazu. Die wichtigsten:

• Übergroße Grundstücke: Ein 2.000 Quadratmeter großer Garten im Dorf wird selten voll mit dem Richtwert bezahlt. Der Gutachterausschuss verweist hier ausdrücklich auf § 41 der Immobilienwertermittlungsverordnung, nach dem die Überfläche geringer bewertet werden kann.
• Zuschnitt und Topografie: Steile Hänge, schmale Handtuchgrundstücke oder schwierige Zufahrten drücken den Wert. Das betrifft im Frankenwald viele Grundstücke.
• Erschließung: Ist ein Grundstück noch nicht erschlossen, liegt der Wert deutlich darunter. Im Landkreis Kronach liegen die Werte für nicht erschlossenes Rohbauland meist zwischen 4 und 22 Euro.
• Denkmalschutz und Altlasten: Der Bodenrichtwert berücksichtigt Ensembles wie die Kronacher Altstadt, nicht aber den Denkmalschutz eines einzelnen Gebäudes. Altlasten sind nicht eingerechnet, die Werte gelten als altlastenfrei.

Bodenrichtwert und Verkaufspreis: warum beides auseinanderliegt

Eigentümer fragen mich oft, warum ihr Haus nicht einfach „Bodenrichtwert plus Gebäude“ wert ist. Die ehrliche Antwort: Der Bodenrichtwert schaut zurück. Er fasst Verkäufe aus zwei vergangenen Jahren zusammen und gilt dann wieder zwei Jahre. Der Markt bewegt sich in dieser Zeit weiter, mal schneller, mal langsamer.

Dazu kommt, dass in kleinen Orten oft nur wenige Grundstücke im Jahr verkauft werden. Liegen für eine Zone nicht genug Kaufpreise vor, leitet der Gutachterausschuss den Wert aus vergleichbaren Lagen ab. Das ist ein sauberes Verfahren, aber eben eine Ableitung.

Und schließlich kauft niemand einen Quadratmeter Boden, sondern ein bestimmtes Haus mit Dach, Heizung, Fenstern, Grundriss und Garten. Ob die Heizung bald ersetzt werden muss oder der Dachstuhl in Ordnung ist, verändert den Preis oft stärker als zehn Euro Unterschied beim Boden.

Mein Rat: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als ersten Anhaltspunkt. Er ist kostenlos, amtlich und sagt Ihnen, in welcher Liga Ihre Lage spielt. Für einen Angebotspreis reicht er allein nicht.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Kronach

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Kronach?

Das hängt von der Zone ab. Für Wohnbauland in der Stadt Kronach liegen die Werte zum Stichtag 01.01.2026 zwischen 42 Euro (Fischbach) und 154 Euro (Kreuzberg) pro Quadratmeter. In der Altstadt und der Oberen Stadt sind es 132 Euro.

Ist die Abfrage des Bodenrichtwerts kostenlos?

Ja. Die Werte sind in Bayern über bodenrichtwerte.bayern.de im BayernAtlas kostenlos einsehbar. Nur die schriftliche amtliche Auskunft des Gutachterausschusses kostet 20 Euro je Wert.

Wann gibt es neue Bodenrichtwerte für den Landkreis Kronach?

Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre zum 1. Januar eines geraden Jahres ermittelt. Die nächsten Werte gelten zum Stichtag 01.01.2028 und werden voraussichtlich im Laufe des Jahres 2028 veröffentlicht.

Kann ich mein Grundstück zum Bodenrichtwert verkaufen?

Möglich, aber nicht garantiert. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein typisches Grundstück in der Zone. Größe, Zuschnitt, Hanglage und Erschließung können den erzielbaren Preis deutlich verändern.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Bayern?

Keine. Bayern berechnet die Grundsteuer nach einem reinen Flächenmodell. Der Bodenrichtwert fließt nicht ein.

Wer ist für Sonneberg zuständig?

Sonneberg liegt in Thüringen und hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigenem Portal. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienmakler Sonneberg.

Fazit

Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 zeigen, wie unterschiedlich der Landkreis Kronach ist: von 154 Euro am Kronacher Kreuzberg bis unter 30 Euro in Teilen des Frankenwalds. Den Wert für Ihr Grundstück finden Sie in wenigen Minuten und kostenlos im BayernAtlas. Was er für Ihr Haus und Ihren Verkaufspreis bedeutet, ist eine andere Frage, denn dafür zählt das ganze Objekt.

Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Immobilie im Landkreis Kronach einzuordnen ist, nehme ich mir gern Zeit für ein persönliches Gespräch, in meinem Büro in Grub a. Forst oder bei Ihnen vor Ort. Hier geht es zum Kontakt. Mehr zur Region lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Kronach, und was beim Kauf an Nebenkosten dazukommt, im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern und Thüringen.

Quelle der Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss im Bereich des Landkreises Kronach, Stand 01.01.2026, beschlossen am 05.03.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine amtliche Auskunft, Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.