Haus verkaufen in Sonneberg: der Ablauf Schritt für Schritt

Ein Haus verkauft man selten öfter als ein- oder zweimal im Leben. Entsprechend groß sind die Fragen am Anfang: Was ist das Haus wert? Welche Unterlagen brauche ich? Wann kommt der Notar ins Spiel, und wann ist das Geld eigentlich auf dem Konto?

In Sonneberg kommt noch etwas dazu. Die Stadt liegt in Thüringen, ein guter Teil der Kaufinteressenten aber in Bayern, oft nur ein paar Kilometer entfernt in Neustadt bei Coburg oder Coburg. Für den Verkauf gelten Thüringer Regeln, und die unterscheiden sich in einigen Punkten von dem, was Ihre Interessenten von zu Hause kennen. In diesem Beitrag gehe ich den Ablauf der Reihe nach durch und zeige, wo die Unterschiede liegen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Der Verkauf läuft in sieben Schritten: Vorbereitung, Wert ermitteln, Unterlagen, Vermarktung und Besichtigungen, Kaufvertrag beim Notar, Kaufpreiszahlung, Übergabe.
• Bodenrichtwerte für Sonneberg finden Sie kostenfrei im Thüringer Portal BORIS-TH, nicht im bayerischen BayernAtlas. Zuständig ist der Gutachterausschuss mit Sitz in Saalfeld.
• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Besorgen Sie ihn, bevor Sie inserieren.
• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Thüringen 5 Prozent, in Bayern 3,5 Prozent. Sie zahlt in der Regel der Käufer, sie beeinflusst aber, was er für Ihr Haus ausgeben kann.
• Ins Grundbuch wird der Käufer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Sonneberg eingetragen. Das veranlasst der Notar.

Schritt 1: Vorbereitung und die Frage nach dem Warum

Bevor es um Preise und Exposés geht, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die eigene Situation. Verkaufen Sie, weil Sie umziehen und das neue Zuhause schon feststeht? Weil Sie geerbt haben und mit Geschwistern teilen? Weil der Garten zu viel wird und Sie über betreutes Wohnen in Sonneberg nachdenken?

Das klingt nach einer Nebensache, ist es aber nicht. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter. Wer zu dritt erbt, braucht vorher eine Einigung, wer was entscheidet. Und wer selbst noch im Haus wohnt, muss Besichtigungen anders planen als bei einem leeren Gebäude.

Drei Fragen sollten Sie vorab für sich klären:

• Bis wann muss oder möchte ich verkauft haben? Planen Sie großzügig. Vom ersten Gespräch bis zum Geld auf dem Konto vergehen auch bei einem zügigen Verkauf meist einige Monate.
• Wer entscheidet mit? Ehepartner, Miterben, bei Erbschaften auch das Nachlassgericht, wenn noch kein Erbschein vorliegt.
• Gibt es noch eine Finanzierung auf dem Haus? Dann sprechen Sie früh mit Ihrer Bank. Löst der Verkauf einen laufenden Kredit vor Ende der Zinsbindung ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Schritt 2: Den Wert realistisch einschätzen

Der Angebotspreis entscheidet über fast alles, was danach kommt. Ist er zu hoch, melden sich wenige Interessenten, und das Inserat steht wochenlang online. Irgendwann fragt sich jeder, was mit dem Haus nicht stimmt. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld.

Bodenrichtwerte in Thüringen: BORIS-TH statt BayernAtlas

Einen ersten Anhaltspunkt für das Grundstück liefert der Bodenrichtwert. Für Sonneberg ermittelt ihn der Gutachterausschuss für den Ilm-Kreis, den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und den Landkreis Sonneberg. Seine Geschäftsstelle sitzt beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation (TLBG) in Saalfeld. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026.

Die Werte sind kostenfrei im Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) abrufbar. Wer aus Kronach oder Coburg kommt und gewohnt ist, im BayernAtlas nachzusehen, findet Sonneberg dort nicht. Einen Überblick über die Marktentwicklung gibt der Immobilienmarktbericht Thüringen des TLBG.

Was der Bodenrichtwert nicht sagt

Der Bodenrichtwert gilt nur für den Grund und Boden, und auch das nur als Durchschnitt für eine Zone. Über Ihr Haus sagt er nichts. Baujahr, Wohnfläche, Zustand von Dach, Heizung und Fenstern, die genaue Lage in der Straße, ein Ausblick ins Grüne oder eine laute Durchgangsstraße: Das alles fließt erst in die Bewertung des ganzen Objekts ein.

Gerade im Landkreis Sonneberg liegen die Unterschiede eng beieinander. Ein Einfamilienhaus in der Kernstadt, ein Haus in Föritztal nahe der bayerischen Grenze und ein Schieferhaus in Lauscha oder Steinach sprechen ganz unterschiedliche Käufer an. Ein Haus am Rennsteig interessiert manchmal eher jemanden, der ein Ferienhaus im Thüringer Wald sucht, als eine Familie aus der Region.

Für eine belastbare Einschätzung braucht es deshalb einen Blick auf das Haus selbst. Je nach Anlass gibt es dafür verschiedene Wege: eine Marktpreiseinschätzung durch einen Makler, der die Vergleichsobjekte in der Gegend kennt, oder ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen, etwa wenn Miterben sich auf einen Wert einigen müssen oder das Finanzamt einen Nachweis verlangt.

Renovieren vor dem Verkauf?

Diese Frage höre ich oft. Meine Antwort ist meistens: Kleinigkeiten ja, große Umbauten eher nicht. Ein frisch gestrichenes Wohnzimmer, ein aufgeräumter Keller und ein gemähter Rasen machen bei der Besichtigung einen spürbaren Unterschied. Ein neues Bad oder eine neue Heizung dagegen kostet viel Geld, und der Käufer hätte sie vielleicht ganz anders geplant.

Wichtiger ist, dass Sie den Zustand ehrlich kennen und benennen können. Käufer fragen heute sehr genau nach Heizung, Dämmung und Sanierungskosten. Wer dazu eine nachvollziehbare Antwort hat, nimmt ihnen die Unsicherheit, und Unsicherheit drückt den Preis. Wir haben uns als Fachmakler für Gebäudemodernisierung und als Sanierungsexperten weitergebildet und können einschätzen, welche Maßnahmen ein Käufer wahrscheinlich einplanen wird.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe, warum sich ein Verkauf verzögert. Am besten beginnen Sie damit, sobald die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist. Diese Unterlagen werden in der Regel gebraucht:

Ein Punkt, der in älteren Häusern im Landkreis häufiger vorkommt: Anbauten, Garagen oder ausgebaute Dachgeschosse, für die keine Genehmigung auffindbar ist. Klären Sie das vor der Vermarktung. Käufer und ihre Banken fragen danach, und eine Überraschung kurz vor dem Notartermin bringt den ganzen Zeitplan durcheinander.

Der Energieausweis

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Verkäufer hat sich dadurch bisher wenig geändert:

• Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie vorliegen.
• Nach Abschluss des Kaufvertrags bekommt der Käufer den Ausweis oder eine Kopie ausgehändigt.
• Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Haben Sie einen gültigen, brauchen Sie keinen neuen.

Zum 1. Januar 2027 ändern sich einige Details, unter anderem wird der Ausweis digital ausgestellt, und die Ausnahme für Baudenkmale entfällt. Mehr dazu steht im Beitrag Energieberater in Coburg.

Schritt 4: Vermarktung und Besichtigungen

Mit Preis und Unterlagen steht das Fundament. Jetzt geht es darum, die richtigen Käufer zu erreichen.

Das Exposé sollte das Haus ehrlich zeigen: gute Fotos bei Tageslicht, Grundrisse, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und eine Beschreibung, die nicht übertreibt. Wer im Exposé „top gepflegt“ liest und dann vor einem Haus mit feuchtem Keller steht, ist für den Rest der Besichtigung verloren.

Die Zielgruppe für Häuser in Sonneberg ist breit. Neben Familien aus der Stadt und dem Landkreis schauen viele Interessenten aus dem Coburger Land über die Grenze, weil sie in Thüringen für ihr Geld oft mehr Haus bekommen. Für sie ist die höhere Grunderwerbsteuer ein Thema, das sie in ihre Rechnung einbeziehen. Dazu gleich mehr.

Besichtigungen laufen am besten in Ruhe und mit Zeit für Fragen. Halten Sie den Energieausweis bereit. Bereiten Sie sich auf Fragen nach Heizkosten, Alter der Heizung, Dach und Fenstern vor. Und rechnen Sie damit, dass ernsthafte Interessenten ein zweites Mal kommen, gern mit einem Handwerker oder Gutachter.

Bonität prüfen: Bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen, sollten Sie wissen, ob er den Kauf finanzieren kann. Üblich ist eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank. Erst dann lohnt es sich, den Notar zu beauftragen.

Schritt 5: Der Kaufvertrag beim Notar

Ein Hauskauf ist in Deutschland nur wirksam, wenn ein Notar den Vertrag beurkundet (§ 311b BGB). Das gilt in Thüringen genauso wie in Bayern. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus, weil er auch die Kosten trägt.

So läuft es ab:

• Beauftragung: Der Notar bekommt die Eckdaten, also Kaufpreis, Beteiligte, Grundbuchdaten, Übergabetermin und Besonderheiten wie mitverkaufte Möbel.
• Vertragsentwurf: Private Käufer müssen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Lesen auch Sie ihn gründlich und stellen Sie Fragen vorher, nicht erst am Tisch.
• Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben.
• Vollzug: Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Er fragt bei der Gemeinde nach, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will, holt Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden ein und meldet den Verkauf dem Finanzamt.

Worauf Sie als Verkäufer im Vertrag achten sollten, habe ich ausführlich im Beitrag Notar in Coburg: was beim Immobilienverkauf wirklich passiert beschrieben. Der Ablauf beim Notar ist in Sonneberg derselbe, die Notarkosten auch.

Was kostet der Verkauf, und wer zahlt was?

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Die Grunderwerbsteuer dagegen legt jedes Bundesland selbst fest. Für ein Haus in Sonneberg mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro sieht das ungefähr so aus:

Zum Vergleich: Läge dasselbe Haus ein paar Kilometer weiter in Bayern, wären es 8.750 Euro Grunderwerbsteuer. Diese 3.750 Euro Unterschied muss ein Käufer zusätzlich aus eigenem Geld aufbringen, weil Banken Nebenkosten meist nicht finanzieren. Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein Käufer aus Coburg vergleicht Ihr Haus nicht nur mit anderen Häusern in Sonneberg, sondern auch mit Angeboten auf der bayerischen Seite. Die ganze Rechnung steht im Beitrag Grunderwerbsteuer Bayern vs. Thüringen.

Fällt Steuer auf den Verkaufserlös an?

Für die meisten Eigentümer nicht. Ein Gewinn aus dem Hausverkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt er steuerfrei, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Einkommensteuergesetz). Bei vermieteten Häusern, Erbschaften und Schenkungen kann es komplizierter werden. Dann sprechen Sie bitte vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater.

Schritt 6: Kaufpreiszahlung

Nach der Beurkundung zahlt der Käufer nicht sofort. Erst wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, schickt der Notar ihm die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Typische Voraussetzungen sind:

• Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Gemeinde hat erklärt, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt.
• Die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden liegen dem Notar vor.

Erst dann zahlt der Käufer, meist innerhalb von zwei bis vier Wochen, wie es im Vertrag vereinbart ist. Hat Ihre Bank noch eine offene Forderung, geht dieser Teil direkt an sie, der Rest an Sie. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer separat ans Finanzamt, sobald der Steuerbescheid kommt. Ohne diese Zahlung wird er nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Wie lange das alles dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell Gemeinde, Banken und Grundbuchamt antworten. Eine feste Zahl kann Ihnen niemand seriös versprechen. Mit einigen Wochen zwischen Notartermin und Zahlungseingang sollten Sie aber rechnen.

Schritt 7: Übergabe und Eigentumsumschreibung

Ist der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen, folgt die Übergabe. Machen Sie dabei ein kurzes Protokoll mit:

• Zählerständen für Strom, Wasser, Gas oder Heizöl,
• der Anzahl übergebener Schlüssel,
• dem Zustand des Hauses und eventuell vereinbarten Restarbeiten.

Melden Sie danach Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr um. Bei der Gebäudeversicherung ist Vorsicht angebracht: Sie geht erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch auf ihn über (§ 95 Versicherungsvertragsgesetz). Kündigen Sie sie also nicht vorschnell, sondern informieren Sie Ihren Versicherer über den Verkauf.

Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch kommt oft erst einige Wochen später. Der Notar beantragt sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Sonneberg, sobald der Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen ist. Sie müssen dafür nichts mehr tun.

Besonderheiten, wenn Sie in Bayern wohnen und in Sonneberg verkaufen

Nicht selten wohnen Eigentümer heute in Coburg, Kronach oder Lichtenfels, das Haus der Eltern steht aber in Sonneberg oder im Landkreis. Für den Verkauf gilt dann:

• Maßgeblich ist immer die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnort. Es gelten also die Thüringer Regeln.
• Den Notar können Sie frei wählen, auch auf der bayerischen Seite. Das Grundbuchamt bleibt trotzdem das in Sonneberg.
• Bodenrichtwerte, Marktbericht und Gutachterausschuss finden Sie bei den Thüringer Stellen, nicht bei den bayerischen.
• Besichtigungen lassen sich schwer aus der Ferne organisieren, besonders wenn das Haus leer steht. Ein leeres Haus braucht auch während des Verkaufs Aufmerksamkeit: Heizung im Winter, regelmäßige Kontrolle, Meldung an die Versicherung.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Sonneberg

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Sonneberg?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Es hängt von Lage, Zustand, Preis und davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind. Rechnen Sie vom ersten Gespräch bis zum Zahlungseingang mit einigen Monaten und planen Sie lieber Puffer ein, wenn Sie selbst einen festen Umzugstermin haben.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Sonneberg?

Im Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) unter bodenrichtwerte-th.de, kostenfrei. Zuständig ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Saalfeld.

Wer zahlt beim Hausverkauf in Thüringen die Grunderwerbsteuer?

Laut Gesetz haften Käufer und Verkäufer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird aber praktisch immer vereinbart, dass der Käufer sie zahlt. Der Satz beträgt in Thüringen seit dem 1. Januar 2024 5 Prozent des Kaufpreises.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Ausnahmen gibt es nur in wenigen Fällen, etwa bei sehr kleinen Gebäuden und derzeit noch bei Baudenkmalen. Diese Ausnahme fällt zum 1. Januar 2027 weg.

Kann ich mein Haus in Sonneberg verkaufen, wenn ich es geerbt habe?

Ja, aber zuerst müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Ihr Erbrecht nachweisen können, meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament. Sind Sie mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Klären Sie das, bevor Sie Interessenten einladen.

Muss ich beim Notartermin persönlich dabei sein?

Grundsätzlich ja. Wenn das nicht möglich ist, kann Sie jemand mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten. Sprechen Sie den Notar frühzeitig darauf an.

Fazit

Ein Hausverkauf in Sonneberg folgt demselben Grundmuster wie überall in Deutschland: vorbereiten, Wert kennen, Unterlagen sammeln, passende Käufer finden, Notar, Zahlung, Übergabe. Die Unterschiede liegen im Detail. Bodenrichtwerte und Marktdaten kommen aus Thüringen, die Grunderwerbsteuer ist höher als im benachbarten Bayern, und viele Ihrer Interessenten rechnen genau diesen Unterschied mit ein. Wer das von Anfang an im Blick hat, setzt einen realistischen Preis und erspart sich lange Standzeiten.

Sie überlegen, Ihr Haus in Sonneberg oder im Landkreis zu verkaufen? Ich komme gern vorbei, schaue mir das Haus an und wir sprechen in Ruhe über den Ablauf, ohne dass Sie sich zu etwas verpflichten. Mehr über meine Arbeit in der Region finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Sonneberg. Hier geht es zum Kontakt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten: Stand Oktober 2026.